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  • 樓市調控重心轉向壓縮牟利空間

  • 時間:2017-09-29 新聞來源: 經濟參考報
  •   近日,8月房價環比漲幅居首的桂林發布《關于加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求加強相關調控措施,包括第三套及以上住房須取得不動產權屬證書滿2年才能轉讓,注銷所涉及房源重新銷售的價格不得高于上次合同備案價格等。此前幾天,石家莊、重慶、南寧等七城同時收緊調控。

      自去年“9·30”樓市政策落地以來,房地產調控收緊已持續一年,迄今為止,全國已有超過100個縣級以上城市跟進。從限購、限貸、限價到限售、限商,再到租售同權、購租并舉,房地產調控已經從最初的對量的管控,轉向壓縮牟利空間,打擊投機行為,促使住房向居住屬性回歸。

      顯效 房地產市場持續降溫

      2016年9月30日,北京率先出臺房地產收緊政策,給當時火熱的市場澆下一盆涼水。迄今為止的一年間,全國有超過100個縣級以上城市發布了150余次與房地產調控相關的措施。

     

      趙乃育/繪

      中國房地產協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,本次調控與以往歷次調控相比,涉及面廣,“基本上涉及房地產開發的所有環節,包括土地供應、房屋銷售,以及開發企業融資端與購房人購房端的金融調控等,而且力度遠超以往調控”。

      在各地調控措施不斷升級的作用下,燥熱的房地產市場明顯降溫,逐步回歸穩定。國家統計局數據顯示,2016年9月,70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的有50多個城市,超過4%的多達11個,同比漲幅超過20%的城市有12個。其中,合肥、廈門同比漲幅高達47%,南京為43%,上海新建住房價格同比上漲39.5%,深圳同比上漲34.5%,北京同比上漲30.4%。二手房價格方面,合肥同比上漲50.1%,北京同比上漲40.5%,上海同比上漲37.4%,廈門同比上漲37%,深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。

      一年后,國家統計局最新發布的8月70個大中城市住宅銷售價格顯示,環比漲幅超1%的僅桂林一地,已沒有同比漲幅超過20%的城市。

      偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,2016年“9·30”政策出臺后,住宅市場迅速降溫,交易量在去年最后三個月穩定下滑。在“房子是用來住的,不是用來炒的”的基調確立下來后,調控不斷收緊,交易量下滑趨勢延續到2017年。

      國家統計局新聞發言人劉愛華表示,房地產市場經過去年以來的調控,效果不斷顯現,熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制,今年8月,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平,同比漲幅全部回落。同時,去庫存進度加快。8月末,商品房待售面積同比下降12%,降幅比上月末擴大1個百分點。

      生變 房地產租賃時代正在開啟

      2016年年底,中央首提要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度,讓房地產政策悄然發生變化。

      今年5月,住建部就《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開征求意見。7月,住建部等九部門發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租并舉,租售同權。隨后,國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點,正式開啟我國租房時代。

      方正證券分析師任澤平表示,截至目前,我國已有20余個省份出臺“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則,從供給、金融、財政等方面給予政策支持。

      庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給,庫存壓力大的省份則強調利用好存量用地。多數省份允許改建商品房用于租賃,并加快培育專業租賃企業,鼓勵房企轉變為租購并舉型。

      以北京、上海為代表,租賃用地大幅推出,且擠占一部分商品房指標。北京新五年的用地規劃,首次單列租賃住房用地:五年全市住房建設計劃安排150萬套,其中租賃住房50萬套,租賃住房計劃供地1300公頃,占比21.7%。上海新五年的供地計劃,商品房用地2000公頃,租賃用地也達1700公頃。

      針對13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,國土部相關負責人表示,希望通過改革試點,到2021年底,在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目,完善利用集體建設用地建設租賃住房規則,形成一批可復制、可推廣的改革成果,為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

      轉向 調控思路漸從短期走向長期

      過去多年,雖然歷經數輪調控,但在很多炒房者的眼里,低價購房、高價賣出以賺取暴利,是他們熱衷房地產投資的主要原因,甚至有上市公司通過賣房保殼,讓住房背離了居住屬性。此輪調控中,房地產政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購、限貸,而是通過去杠桿、限售、共有產權等多重方式,形成房價閉環,壓縮房地產牟利空間,促使住房真正回歸居住屬性。

      將于9月30日正式實施的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,明確了購房所占份額,退出方式以及價格。除了購買資格的確定外,與以往的保障性住房不同的是,共有產權住房將參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。在交易方面,上述辦法規定,共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下,代持機構可優先購買。若購房人轉讓價格明顯低于評估價格的,代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。也可按相應比例轉讓至其他符合共有產權住房購買條件的家庭,所占房屋產權份額比例不變。

      此外,購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的,其共有產權住房產權份額由代持機構回購。這意味著,只要名下有新添住房,共有產權住房需由代持機構回購。

      康俊亮表示,按照市場化原則確定購房人產權份額的方式,將住房保障以保障居住的政策目的落到了實處,使保障對象有房可住。同時,可以保證保障對象分享基于房價上漲帶來的收益,但又有效避免了保障對象謀取不合理利益,大大壓縮了謀利空間。

      除了北京,雄安新區的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價空間。據介紹,雄安新區的房子是用來住的,不是用來炒的,要滿足各種不同消費群體的需求,不留炒作空間,實行租售并舉的住房政策。

      值得注意的是,雄安新區將執行積分購房,租賃十年后可進行積分購房,但買房后在一定期限內禁止賣出。同時,房屋出售時,政府具有回購優先權,其回購價格僅略高于同期銀行本息的價格回購,避免房屋頻繁“倒手”推高房價。

      有業內人士認為,雄安新區的房地產政策實現了打擊炒房的閉環——從平臺租或買,最后再賣給平臺,中間消滅了大幅溢價的空間。

      “我國房地產調控思路已從此前的短期走向長期。”康俊亮表示,從房地產行業本身來看,長效機制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網,建立完善的、市場化的住房租賃制度,建立分類調控的土地供應機制及土地供應結構,以及正在立法中的房地產稅制度。(記者 梁倩 徐海波)

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